[主持人]大家好，這里是永州市“政務(wù)直播間”市不動(dòng)產(chǎn)登記中心“不動(dòng)產(chǎn)登記政策”專(zhuān)場(chǎng)。不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求。為了更好地提高企業(yè)和群眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)登記意識(shí)和認(rèn)知，今天我們有幸請(qǐng)到了市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云，為大家詳細(xì)解讀不動(dòng)產(chǎn)登記政策和知識(shí)。王主任，您好，請(qǐng)先跟直播間的朋友打個(gè)招呼吧。  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]大家好，我是永州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心王麒云，很榮幸能夠有機(jī)會(huì)給大家宣傳解讀不動(dòng)產(chǎn)登記政策和知識(shí)，不妥之處還請(qǐng)批評(píng)指正。 不動(dòng)產(chǎn)登記的目的和意義在于：更好地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，減少和杜絕產(chǎn)權(quán)糾紛；建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)系統(tǒng)，有效保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序；方便企業(yè)、群眾，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，大大減輕企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)；提高政府治理效率和水平，減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府公信力。  

    [主持人]謝謝王主任。我們先進(jìn)入正題，近年來(lái)我市不動(dòng)產(chǎn)登記改革持續(xù)深入，取得了許多不菲地成果，可以為我們簡(jiǎn)單介紹一下么？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]好的。黨的十八大以來(lái)，習(xí)近平總書(shū)記從生態(tài)文明建設(shè)的整體視野提出“山水林田湖草是生命共同體”的論斷，強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌山水林田湖草系統(tǒng)治理”“全方位、全地域、全過(guò)程開(kāi)展生態(tài)文明建設(shè)”。黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度”“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。2013年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議正式?jīng)Q定將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由國(guó)土資源部一個(gè)部門(mén)承擔(dān)。為此，《決定》要求在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上，“對(duì)水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。十年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記取得主要成效有： 一是全面建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，如期實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。2013年黨中央國(guó)務(wù)院決定實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，2014年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布。我市2016年不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)證明“發(fā)新停舊”全面完成，2017年所有市縣級(jí)登記機(jī)構(gòu)接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)，我們用5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的改革目標(biāo)。二是全面提升登記服務(wù)質(zhì)量、水平和效率，做到便民利企。實(shí)行信息集成、流程集成或人員集成，減少申請(qǐng)材料和辦理環(huán)節(jié)，不斷壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間；推行便民利民服務(wù)舉措，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記、交易、繳稅“一窗受理、并行辦理”“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”等。特別是今年以來(lái)，按照局黨組提出的“轉(zhuǎn)作風(fēng)、提效能、優(yōu)服務(wù)、樹(shù)形象、創(chuàng)一流”要求，重新優(yōu)化了126項(xiàng)辦事流程，完善了29項(xiàng)規(guī)章制度，全市登記隊(duì)伍加強(qiáng)了作風(fēng)建設(shè)，服務(wù)質(zhì)量及水平得到了大幅度提高，目前所有市縣基本實(shí)現(xiàn)一般登記和抵押登記2個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，電話(huà)回訪(fǎng)滿(mǎn)意率達(dá)99%。三是切實(shí)解決群眾急難愁盼，增強(qiáng)百姓獲得感。全面完成易地扶貧搬遷安置住房不動(dòng)產(chǎn)登記任務(wù)，全市8.5萬(wàn)建檔立卡戶(hù)已全部完成不動(dòng)產(chǎn)登記；持續(xù)推動(dòng)加快化解歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致的“登記難”，大批群眾拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)；部署開(kāi)展清理規(guī)范林權(quán)確權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題試點(diǎn)工作，穩(wěn)妥推進(jìn)化解林權(quán)登記歷史遺留問(wèn)題。2013年來(lái)，市中心城區(qū)在全國(guó)首創(chuàng)推行集中化解辦證，切實(shí)為老百姓解決“辦證難”問(wèn)題，目前已經(jīng)化解項(xiàng)目達(dá)600余個(gè)，化解戶(hù)數(shù)近10萬(wàn)戶(hù)，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證20余萬(wàn)本。2023年，全市新建商品房已全部按“交房即交證”改革要求實(shí)施，截至9月30日，全市“交房即交證”改革開(kāi)展項(xiàng)目56個(gè)、辦證25971本，相關(guān)指標(biāo)在全省排名靠前。 下一步，我們將繼續(xù)落實(shí)堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以局黨組開(kāi)展的“自然資源保護(hù)年、項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)年、作風(fēng)建設(shè)提升年”行動(dòng)為抓手，大力開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍作風(fēng)常態(tài)化建設(shè)，持續(xù)提升不動(dòng)產(chǎn)登記便利化水平，切實(shí)發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記保護(hù)產(chǎn)權(quán)、保障交易和便民利企的重要作用。  

    [主持人]說(shuō)到不動(dòng)產(chǎn)登記，大家最直接的概念就是房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，許多人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)涵和類(lèi)型并不了解，可以給我們講講么？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)以及其他相關(guān)事項(xiàng)。 不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型包括：不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記以及注銷(xiāo)登記；其他特殊登記類(lèi)型包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等。不動(dòng)產(chǎn)首次登記，主要是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的第一次記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，如實(shí)踐中的總登記和初始登記。變更登記，主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者不動(dòng)產(chǎn)坐落等發(fā)生變化的情形。轉(zhuǎn)移登記，主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股等，這是最為普遍的一種登記類(lèi)型。注銷(xiāo)登記，是指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。更正登記，一般是指登記機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)或者依職權(quán)對(duì)登記簿的錯(cuò)誤記載事項(xiàng)進(jìn)行更正的行為。異議登記，是指登記機(jī)構(gòu)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議申請(qǐng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。預(yù)告登記，是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記。查封登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院等提供的查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，將查封的情況在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上加以記載的行為。  

    [主持人]當(dāng)前申請(qǐng)人數(shù)較多的是哪幾類(lèi)？可以給我們具體講講么？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]目前，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是兩類(lèi)：商品房首次轉(zhuǎn)移登記和商品房抵押登記。 商品房首次轉(zhuǎn)移登記要件包括：1.開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房業(yè)主共同網(wǎng)上推送的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；2.開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房業(yè)主的身份證明材料；3.房屋產(chǎn)權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；4.商品房買(mǎi)賣(mài)合同；5.完稅證明；6.維修基金票據(jù)；7.其他資料。 商品房抵押登記要件包括：1.產(chǎn)權(quán)人和金融機(jī)構(gòu)共同網(wǎng)上推送的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；2.產(chǎn)權(quán)人和金融機(jī)構(gòu)身份證明材料；3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；4.抵押合同(最高額抵押的，應(yīng)提交最高額抵押合同)；5.主債權(quán)合同(如借款合同、供貨協(xié)議、反擔(dān)保協(xié)議等)；最高額抵押的，還應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者其他登記原因文件的材料；6.其他資料。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)湘發(fā)改價(jià)費(fèi)[2019]597號(hào)《湖南省發(fā)展和改革委員會(huì) 湖南省財(cái)政廳 關(guān)于發(fā)布湖南省自然資源系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》的規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅類(lèi)，80元/戶(hù)，非住宅類(lèi)，550元/戶(hù)。 不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)：根據(jù)國(guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》（試行）的規(guī)定，依申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)登記程序主要包括以下五個(gè)環(huán)節(jié)：?? 第一，申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)是不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出的進(jìn)行登記的請(qǐng)求，是開(kāi)始不動(dòng)產(chǎn)登記程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)。通常情況下，當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不得辦理登記。?? 第二，受理。受理是登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的登記申請(qǐng)予以接受的行為。受理的過(guò)程實(shí)際上相當(dāng)于初步審查，例如，申請(qǐng)人提交的材料是否齊全，申請(qǐng)材料上的內(nèi)容與申請(qǐng)登記的事項(xiàng)是否相符，申請(qǐng)形式是否符合法定要求，申請(qǐng)材料的內(nèi)容之間是否相互對(duì)應(yīng)等。?? 第三，審核。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理登記申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)后，需要對(duì)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)一步審核，最終作出予以登記或者不予登記的決定。?? 第四，登簿。登簿是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)符合登記條件的登記事項(xiàng)在登記簿中予以記載的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)，標(biāo)志著登記程序完成。?? 第五，發(fā)證。發(fā)證是指登記程序完成后，依法向符合條件的申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或登記證明。?? 不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理時(shí)限：不超過(guò)2個(gè)工作日。  

    [主持人]經(jīng)常有人會(huì)問(wèn)到，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，原有的房產(chǎn)證、土地證是否需要更換？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]不需要。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記后，無(wú)論是依法頒發(fā)的新版證書(shū)，還是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，有關(guān)部門(mén)依法頒發(fā)的各類(lèi)證書(shū)，都繼續(xù)有效，新版證書(shū)和舊版證書(shū)在一段時(shí)間內(nèi)并行有效。等到依法辦理轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)，逐步更換為新的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證。不得強(qiáng)制要求當(dāng)事人更換《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》和《登記證明》，不得增加群眾和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。也就是說(shuō)，目前權(quán)利人手里的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，暫時(shí)不用去更換。  

    [主持人]不動(dòng)產(chǎn)登記必須由雙方共同申請(qǐng)嗎?  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)以共同申請(qǐng)為基本原則，以單方申請(qǐng)為例外。共同申請(qǐng)是不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情形，如房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、抵押等。對(duì)于因此產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)登記，如果當(dāng)事人不共同申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)就無(wú)法完整了解當(dāng)事人的真實(shí)意思，也就無(wú)法保證登記結(jié)果的正確性。 另外，條例也規(guī)定了一些可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情況：第一類(lèi)是尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的情形；第二類(lèi)是繼承，接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的情形；第三類(lèi)是經(jīng)過(guò)國(guó)家公權(quán)力確認(rèn)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的情形，包括司法行為、仲裁行為和政府行政行為；第四類(lèi)是權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況變化，申請(qǐng)變更登記的情形；第五類(lèi)是不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的情形；第六類(lèi)是申請(qǐng)更正登記和異議登記的情形；第七類(lèi)是法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。這屬于兜底性的規(guī)定，涵蓋了其他可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形。  

    [主持人]監(jiān)護(hù)人能處理未成年人的房屋財(cái)產(chǎn)嗎？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]一般情況下，未成年人的父母就是未成年人的監(jiān)護(hù)人。監(jiān)護(hù)人可以處理未成年人的房屋財(cái)產(chǎn)。但是，需要注意的是，監(jiān)護(hù)人處理未成年人的房屋而申請(qǐng)登記的，需要提供他(她)與未成年人的身份關(guān)系的證明，還要提供他(她)處理房屋行為是為未成年人利益的書(shū)面保證。  

    [主持人]房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效，房屋所有權(quán)就自動(dòng)轉(zhuǎn)移了嗎？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]依據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。可見(jiàn)，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，無(wú)論是否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，都不影響合同本身的效力。 但是，房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效之后的法律效力與辦理不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的法律效力是不同的。也就是說(shuō)，合同生效不等于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，只有辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，才產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。  

    [主持人]新證與老證有什么不同?  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]新證與老證的區(qū)別，大致可以歸納為四點(diǎn)：一是證書(shū)變了?，F(xiàn)在的證書(shū)統(tǒng)一為：《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。二是現(xiàn)在的證書(shū)上，增加了一個(gè)二維碼，作為存儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的標(biāo)識(shí)。只要掃描證書(shū)上的二維碼，就可以立即獲取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的編號(hào)、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)碼等相關(guān)信息。三是證書(shū)上既有土地信息，也有房屋信息，內(nèi)容比原來(lái)得多、更細(xì)。比如，新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》上的圖紙就有兩張，一張是宗地圖，反映的是土地的界址、界線(xiàn)、鄰宗地等信息；另一張是房屋平面圖，反映的是建筑物、構(gòu)筑物在宗地上的具體位置。  

    [主持人]隨著不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密意識(shí)不斷增強(qiáng)，泄密責(zé)任不斷強(qiáng)化，請(qǐng)問(wèn)誰(shuí)有權(quán)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)信息？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]不是任何人都可以查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息。不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。這里的“權(quán)利人”，是指在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，而不包括債權(quán)人，如房屋的租賃權(quán)人就不屬于這里的權(quán)利范疇。這里的“利害關(guān)系人”，須提供與不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)有利害關(guān)系的說(shuō)明材料，如證明申請(qǐng)人屬于房屋繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人，仲裁事項(xiàng)、訴訟案件的當(dāng)事人等。同時(shí)，有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)，如國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)和紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)等，在執(zhí)行公務(wù)過(guò)程中，也可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。 查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢(xún)目的，如遺失補(bǔ)證、訴訟取證、公證仲裁、房產(chǎn)調(diào)查等。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照填寫(xiě)的利用用途對(duì)所獲得的登記資料進(jìn)行利用，不得將這些資料用于其他目的。未經(jīng)權(quán)利人同意，也不得向社會(huì)或者他人泄露查詢(xún)獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。  

    [主持人]謝謝王主任。通過(guò)您的詳細(xì)解讀，讓我們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度和政策有了更深入的了解，也讓我們?cè)诿鎸?duì)登記不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)時(shí)有了更多的信心。下面，我們進(jìn)入線(xiàn)上互動(dòng)環(huán)節(jié)，相信部分網(wǎng)民朋友有許多疑問(wèn)想要咨詢(xún)，機(jī)會(huì)難得。 剛才網(wǎng)名叫“土豆”的網(wǎng)友留言提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)我們?nèi)糍I(mǎi)到了通常講的“小產(chǎn)權(quán)房”可否辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？ 請(qǐng)您為這位網(wǎng)友答疑解惑。  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]不動(dòng)產(chǎn)登記是按照《物權(quán)法》的要求，依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的行為，不可能登記不合法的內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律，“小產(chǎn)權(quán)房”違反了《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，從誕生之日起就沒(méi)有取得合法的身份，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒(méi)有依據(jù)的。所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能準(zhǔn)予登記。 近年來(lái)，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、住建部先后三令五申，明確指出小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)是違法的，不得登記發(fā)證。希望廣大群眾不要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，以免財(cái)產(chǎn)損失。  

    [主持人]好的，感謝王主任的解答。現(xiàn)在進(jìn)入場(chǎng)外觀眾電話(huà)咨詢(xún)環(huán)節(jié)，讓我們接入第一位場(chǎng)外觀眾的電話(huà)，聽(tīng)一聽(tīng)他有什么疑問(wèn)，同時(shí)也請(qǐng)王主任繼續(xù)為大家解答。您好！這里是永州市“政務(wù)直播間”市不動(dòng)產(chǎn)登記中心“不動(dòng)產(chǎn)登記政策”專(zhuān)場(chǎng)！  

    [觀眾]主持人您好！聽(tīng)了直播間的政策解讀，我有一些具體問(wèn)題可以咨詢(xún)一下么？  

    [主持人]當(dāng)然可以！您請(qǐng)說(shuō)！  

    [觀眾]我是冷水灘的，在冷水灘區(qū)有房產(chǎn)，但是我常年在廣東打工，我想問(wèn)一下如果在廣東如何查詢(xún)自己房屋的登記信息？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]不動(dòng)產(chǎn)登記中心已開(kāi)通網(wǎng)上自助查詢(xún)登記信息，您可以通過(guò)微信公眾號(hào)永州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、支付寶湖南不動(dòng)產(chǎn)等自助用手機(jī)查詢(xún)自己的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，也可以登錄湖南省不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)上“一窗辦事”平臺(tái)進(jìn)行自助查詢(xún)。如需指導(dǎo)，您可以撥打咨詢(xún)電話(huà)0746-8327862進(jìn)行咨詢(xún)。  

    [觀眾]我明白了，謝謝您。  

    [主持人]2020年5月28日，全國(guó)人大審議通過(guò)的《民法典》是新中國(guó)第一部以法典命名的法律，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)法典編纂立法的先河?！睹穹ǖ洹酚?021年1月1日正式生效施行，其中吸納和修改了《物權(quán)法》《農(nóng)村土地承包法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定。請(qǐng)問(wèn)，《民法典》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記有哪些新規(guī)則？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]新增不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)類(lèi)型有兩類(lèi)： 1.《民法典》第366條—371條增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)。居住權(quán)是一種對(duì)他人的住宅享有占有、使用，以滿(mǎn)足生活居住需要的權(quán)利?！睹穹ǖ洹访鞔_要求，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅，居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記。 2.《民法典》第339-342條增加規(guī)定“土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開(kāi)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得收益的權(quán)利。流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 調(diào)整的不動(dòng)產(chǎn)登記新規(guī)則有這幾種種情形： 1.《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記制度，但對(duì)于預(yù)告登記適用范圍的規(guī)定容易造成誤解。此次《民法典》221條明確了預(yù)告登記的適用范圍。預(yù)告登記不僅適用于房屋買(mǎi)賣(mài)，也適用于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、抵押合同等情形。 2.《民法典》359條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理，相關(guān)法律法規(guī)尚未明確;非住宅建設(shè)用地到期限屆滿(mǎn)后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動(dòng)產(chǎn)歸屬，有約定的從約定，沒(méi)有約定或約定不明的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 3.此前，土地權(quán)利尤其是宅基地使用權(quán)能否繼承，一直存在爭(zhēng)議?！睹穹ǖ洹返?122條規(guī)定“遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。依照法律規(guī)定或根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承”，宅基地使用權(quán)是法定的物權(quán)，是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)，繼承人為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合一戶(hù)一宅的條件是可以繼承的。 4.《民法典》第399條第三項(xiàng)規(guī)定“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施”，不得抵押。 5.《民法典》第406條規(guī)定:抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。就是目前在試點(diǎn)的業(yè)務(wù)“帶押過(guò)戶(hù)”。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。  

    [主持人]看來(lái)大家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記確實(shí)有很多問(wèn)題想要問(wèn)，時(shí)間緊迫，讓我們接入第二位觀眾來(lái)電。您好！這里是永州市“政務(wù)直播間”市不動(dòng)產(chǎn)登記中心“不動(dòng)產(chǎn)登記政策”專(zhuān)場(chǎng)！  

    [觀眾]主持人，您好，是這樣，我有套房子打算出售，找中介的話(huà)中介又需要收取一定費(fèi)用，自己到窗口去辦理又怕因買(mǎi)賣(mài)雙方不熟悉，登記后交易有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)問(wèn)有什么辦法可以降低風(fēng)險(xiǎn)？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型中有一種叫預(yù)告登記，目前比較常見(jiàn)的是在購(gòu)買(mǎi)期房過(guò)程中通過(guò)辦理預(yù)告及預(yù)告預(yù)抵押登記實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售及辦理抵押貸款，在實(shí)際交易中，二手房買(mǎi)賣(mài)也可以申請(qǐng)預(yù)告預(yù)抵押登記，如果金融機(jī)構(gòu)同意二手房預(yù)告預(yù)抵押登記抵押貸款的話(huà)，您可以先行在窗口申請(qǐng)辦理預(yù)告預(yù)抵押登記，待您和對(duì)方達(dá)成雙方約定條件后再到窗口，由您、對(duì)方及銀行一并申請(qǐng)預(yù)告轉(zhuǎn)現(xiàn)登記。  

    [觀眾]好的！那謝謝您了。  

    [主持人]現(xiàn)在有網(wǎng)名叫“龍行天下”網(wǎng)友留言提問(wèn)：想咨詢(xún)夫妻之間在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證加名字需要帶哪些資料？去哪里辦理？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]雙方攜帶結(jié)婚證、身份證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)到市政務(wù)中心、經(jīng)開(kāi)區(qū)政務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)綜合窗口申請(qǐng)辦理，也可通過(guò)湖南省不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)上“一窗辦事”平臺(tái)進(jìn)行自助辦理。  

    [主持人]接下來(lái)，讓我們看看另外一位網(wǎng)名叫“大海”網(wǎng)友留言提問(wèn)：祖父名下有套商品房位于冷水灘區(qū)河?xùn)|梅灣路，現(xiàn)祖父已去世，其生前的書(shū)面遺囑將房屋給予某個(gè)孫子繼承，該遺囑未做公證。祖母已去世，祖父有多個(gè)子女和孫輩。請(qǐng)問(wèn)如何辦理繼承變更房屋所有人手續(xù)，需要哪些步驟哪些資料 ?   

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]根據(jù)《民法典》第1127條規(guī)定，遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母；第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。孫子不屬于繼承人，需按照受遺贈(zèng)方式辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)，可以按照下列程序辦理： 申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料包括： 1.所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶(hù)口簿或其它身份證明； 2.被繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷(xiāo)戶(hù)口證明；人民法院宣告死亡的判決書(shū)；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等； 3.所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶(hù)口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等； 4.放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的見(jiàn)證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明; 5.繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供； 6.被繼承人或遺贈(zèng)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的材料； 7.被繼承人或遺贈(zèng)人生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議； 8.被繼承人或遺贈(zèng)人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的，提交書(shū)面約定協(xié)議。  

    [主持人]現(xiàn)在讓我們接入第三位觀眾來(lái)電。您好！這里是永州市“政務(wù)直播間”市不動(dòng)產(chǎn)登記中心“不動(dòng)產(chǎn)登記政策”專(zhuān)場(chǎng)！  

    [觀眾]主持人，您好，我是上嶺橋鎮(zhèn)龍?zhí)链宕迕瘢诩倚陆?棟自建房，請(qǐng)問(wèn)農(nóng)村自建房辦理房產(chǎn)證需要什么資料？  

    [市不動(dòng)產(chǎn)登記中心副主任王麒云]根據(jù)《湖南省居民自建房安全管理若干規(guī)定》要求，農(nóng)村居民新建自建房一般不得超過(guò)3層。村民自建房竣工后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織竣工驗(yàn)收，不組織竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得投入使用，擅自投入使用的，責(zé)令停止使用。申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，應(yīng)提交的材料包括：1.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；2.申請(qǐng)人身份證明；3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者土地權(quán)屬來(lái)源材料；4.房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；5.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等材料；6.竣工驗(yàn)收材料；7.其他材料。  

    [觀眾]好的！那謝謝您了。  

    [主持人]在此非常感謝關(guān)注直播的每一位市民朋友，同時(shí)也非常感謝王主任的細(xì)心解答。由于時(shí)間關(guān)系本次直播到此結(jié)束。再次感謝大家的觀看，謝謝！