永政發(fā)〔2013〕1號

永州市物業(yè)管理暫行辦法

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動，均適用本辦法。

第三條 本辦法中物業(yè)，是指經(jīng)批準(zhǔn)興建并竣工驗收的各類建（構(gòu)）筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場所。

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對房屋及其設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序并提供相關(guān)服務(wù)的活動。

業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人。

使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)并取得相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)法人。

建設(shè)單位，是指依法投資，開發(fā)建設(shè)和出售物業(yè)的法人或其他組織。

前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

第四條 本市物業(yè)管理活動應(yīng)遵循尊重業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利、推行市場競爭和專業(yè)服務(wù)、保障物業(yè)合理使用和提升業(yè)主公共生活品質(zhì)的原則。

第五條 市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門），負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

各縣區(qū)（管理區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門，在市物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理工作。

各縣區(qū)（管理區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)組織做好本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

第七條 業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，有參加物業(yè)管理活動的權(quán)利，并有合理使用物業(yè)、維護(hù)公共利益的義務(wù)。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照合同約定，按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修基金；

（六）不妨礙其他業(yè)主、使用人對物業(yè)的合法使用，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

物業(yè)的合法買受人尚未辦理權(quán)屬登記，但已實際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍應(yīng)以物業(yè)建設(shè)的原地紅線內(nèi)規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定，但已經(jīng)自然形成且無爭議的，不再重新劃分；

（二）分期開發(fā)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但若因區(qū)域規(guī)模較大等原因，已自然分割或習(xí)慣形成多個相對獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十條 符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請，并在其指導(dǎo)下組成業(yè)主大會籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作，組織召開第一次業(yè)主大會。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任?；I備組成員名單確定后7日內(nèi)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需要的物業(yè)和業(yè)主相關(guān)資料，為籌備組開展工作提供條件并配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十一條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首次業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)復(fù)核并告之異議人復(fù)核結(jié)果。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)，按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十三條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或終止物業(yè)管理服務(wù)合同；

（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項；

（五）決定物業(yè)專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（六）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)力的其他重大事項。

第十四條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方法、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會組成和委員任期、改選、罷免等事項依法作出決定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

第十五條 業(yè)主大會通過的管理規(guī)約和作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，由業(yè)主委員會組織召開；有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會臨時會議。

（一）有20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不依法組織召開的，由物業(yè)所在地居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第十七條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論或書面征求意見的形式舉行。召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人數(shù)較多的可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加會議。

第十八條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模，由3名以上單數(shù)委員組成，一般不超過15人，業(yè)主委員會首屆任期由業(yè)主大會確定，一般為3至5年，其組成人員可以連選連任。

分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會條件時，初次選舉的業(yè)主委員會成員一般為3-5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

第十九條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）遵守國家法律、法規(guī)；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（四）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會公信力；

（五）具有一定組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力。

第二十條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項。依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會授權(quán)，履行下列職責(zé)：

（一）召集并組織業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（二）在業(yè)主大會作出決定后的30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定、續(xù)簽、變更或解除物業(yè)服務(wù)合同；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理費(fèi)用，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）組織續(xù)籌專項維修資金；

（七）組織業(yè)主委員換屆和補(bǔ)選工作；

（八）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向市、縣區(qū)（管理區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門（或物業(yè)管理行政主管部門）和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)。

（一）業(yè)主大會會議決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會委員名單和基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主大會決定的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足。

第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿30日前，應(yīng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督下由原業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第二十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第二十六條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會開展工作，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議時，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會并認(rèn)真聽取建議，作出的決定應(yīng)書面告知社區(qū)居委會。

第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

第二十八條 設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還必須符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的設(shè)立條件，并按規(guī)定申請核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。未取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理的從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。

一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同，擬定物業(yè)管理制度；

（二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

（三）選擇專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)；

（四）制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為并向業(yè)主委員會和有關(guān)管理部門報告；

（五）開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)；

（六）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照國家、省、市規(guī)定的服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范實施質(zhì)價相符的管理服務(wù)；

（二）聽取業(yè)主大會意見和建議，接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（三）接受業(yè)務(wù)活動所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理；

（四）為業(yè)主、使用人保守秘密；

（五）擬定物業(yè)管理制度報業(yè)主委員會審查；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第三十條 投標(biāo)人少于3人或建筑面積3萬平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限，完成前期物業(yè)管理的招投標(biāo)工作:

（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；

（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前；

（三）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)預(yù)售、銷售時公示前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，要簽訂臨時管理規(guī)約并就遵守業(yè)主臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

在首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。

前期物業(yè)管理服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。

第三十三條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向建設(shè)單位收取前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，建設(shè)單位與業(yè)主在房屋銷售合同簽訂過程中有業(yè)主交納前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)約定的，可由建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取。

第三十四條 規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、房產(chǎn)等主管部門在審查物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計和辦理相關(guān)手續(xù)時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，充分考慮并滿足以下物業(yè)管理的要求：

（一）應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積3‰-5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米；

（二）規(guī)劃行政主管部門在審查建設(shè)工程設(shè)計方案和審批建設(shè)工程規(guī)劃許可時，應(yīng)確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上、計算產(chǎn)權(quán)面積、編有房號并具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動；

（三）物業(yè)的供水、供電、采光設(shè)計必須滿足使用要求；

（四）房產(chǎn)行政主管部門在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的房號、面積等相關(guān)資料。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以登記為全體業(yè)主所有，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在相應(yīng)環(huán)節(jié)接受市物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督和管理。

第三十五條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中承擔(dān)下列義務(wù)：

（一）提供良好的物業(yè)管理條件，按規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，按要求配置物業(yè)管理用房；

（二）在物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位必須與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作；

（三）依照法律、法規(guī)和合同約定承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任，并向業(yè)主提供物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；

（四）依法參加首次業(yè)主大會會議籌備工作，協(xié)助成立業(yè)主大會；

（五）以未售物業(yè)業(yè)主身份承擔(dān)相關(guān)義務(wù)；

（六）法律、法規(guī)和合同約定的其他義務(wù)。

第三十七條 建設(shè)單位必須在業(yè)主委員會成立之日起30日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房和以下物業(yè)建設(shè)檔案資料：

（一）物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）消防工程及消防設(shè)施、設(shè)備驗收資料；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建（構(gòu)）筑物、場所（地）設(shè)施、設(shè)備清單；

（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（七）管理用房清單；

（八）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人和物業(yè)項目的基本情況；

（二）雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；

（三）物業(yè)管理服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及支付方法；

（五）合同期限、合同解除的條件以及合同終止時物品及檔案資料的移交方式等；

（六）違約責(zé)任及爭議解決的方式；

（七）雙方當(dāng)事人約定的其他事項。

第三十九條 解除或者續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)履行合同必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前60天書面通知。

物業(yè)服務(wù)合同解除或終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

（一）物業(yè)項目的檔案資料；

（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)作、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主所有的場地、設(shè)施設(shè)備；

（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)和合同約定的其它事項。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月公布服務(wù)小區(qū)各業(yè)主已交或者欠交的水、電、氣等費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)費(fèi)及代收其他有關(guān)費(fèi)用的情況，并將各欠交費(fèi)用的情況書面報告業(yè)主委員會。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費(fèi)用。物業(yè)公共性服務(wù)收費(fèi)、代收代辦收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)的項目、性質(zhì)、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，具體按《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（湘價服〔2010〕76號）的規(guī)定執(zhí)行。

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主不得以與物業(yè)管理服務(wù)合同約定的物業(yè)管理活動無關(guān)的理由，拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。

第四十三條 建設(shè)單位交房前的物業(yè)管理費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)，交房后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按政策規(guī)定全額承擔(dān)。

業(yè)主入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到入住通知書后，在限定期限（不得超過3個月）內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為；

（二）擅自改變房屋使用性質(zhì)，占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動房屋共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為；

（四）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；

（六）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

（七）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理法的行為；

（八）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當(dāng)予以制止，并報告政府有關(guān)行政主管部門依法處理。對物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復(fù)原狀或依法賠償。

第四十五條 任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。供水、供電、燃?xì)獾冉?jīng)營單位因維修養(yǎng)護(hù)等需要臨時占用、挖掘道路場地的，應(yīng)首先通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，征得同意并辦理相關(guān)手續(xù)后方可施工，完工后須及時恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。因發(fā)生水、電、氣事故，確需實施搶修的，供水、供電、供氣等經(jīng)營單位可先實施搶修，完工后須及時恢復(fù)原狀，造成損失的應(yīng)予賠償。

第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽棚等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。

第四十七條 在不影響通行、消防和安全的前提下，業(yè)主或物業(yè)使用人確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機(jī)動車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費(fèi)。對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂特約保管合同。

第四十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)該首先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守住宅室內(nèi)裝飾裝修有關(guān)規(guī)定，辦理完有關(guān)審批手續(xù)后，方可進(jìn)行施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償，裝修垃圾清運(yùn)處置，裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或業(yè)主規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止，對拒不改正的，應(yīng)及時報告業(yè)主委員會并報告有關(guān)行政管理部門依法處理。

第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬，并將委托合同交業(yè)主委員會一份。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)主管部門提出申請，經(jīng)建設(shè)主管部門核實后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。

第五十條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。

共用部位主要包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括:電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益型文體設(shè)施和公用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第五十一條 住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)該按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲，?？钣糜谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。

第五十二條 物業(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備大修、更新、改造的費(fèi)用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔(dān)；

（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造的費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按房屋的建筑面積承擔(dān)；

（三）前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)專項維修資金。物業(yè)的共用部位屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十三條 物業(yè)專項維修資金的管理應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)管的原則。

（一）物業(yè)出售時，購房者應(yīng)當(dāng)按照其所擁有物業(yè)的建筑面積和市物業(yè)管理行政主管部門公布的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)專項維修資金。售房單位自用或尚未出售的物業(yè)，其物業(yè)專項維修資金由售房單位繳交。

（二）開發(fā)建設(shè)單位不得代收物業(yè)專項維修資金。業(yè)主在辦理房屋交房日期前，將首期物業(yè)專項維修資金存入市物業(yè)維修資金專戶，由物業(yè)管理行政主管部門代管。

（三）首期物業(yè)專項維修資金未交存到市物業(yè)維修資金專戶的，開發(fā)建設(shè)單位或者公房出售單位不得將房屋交付購買人，市房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋所有權(quán)證。

第五十四條 業(yè)主對設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、使用人阻擾維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。

第五十五條 物業(yè)專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌，續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。

第五十六條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量裝置以及入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、更新時，業(yè)主應(yīng)予以配合。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項維修資金中列支。

第五十七條 業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第五十八條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按每日應(yīng)交納費(fèi)用的3‰加收滯納金，但滯納金最高不超過欠費(fèi)金額。

第五十九條 物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主的水、電、氣等費(fèi)用或其他代收的費(fèi)用，如未及時交給水、電、氣有關(guān)公司或有關(guān)部門的，造成水、電、氣或者其他服務(wù)停止供應(yīng)的，物業(yè)管理企業(yè)每拖欠一日，除按應(yīng)交納費(fèi)用的3‰承擔(dān)滯納金外，還應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

第六十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的決定違反有關(guān)法律規(guī)定的，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主，由此造成的損失，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第六十一條 物業(yè)管理活動中業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位違反《物業(yè)管理條例》和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)及政策規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)及政策處理。

第六十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。